Immobilier logistique : le besoin de m² va encore s’accroître

Selon l’Afilog, association qui regroupe les métiers de la supply Chain et les acteurs de l’immobilier logistique, les besoins en surfaces dédiées à l’entreposage devraient être équivalents d’ici 2030 aux volumes qui ont été bâtis au cours de la décennie précédente, soir environ 16 millions de m². Or, le secteur va devoir composer avec les contraintes imposées par La loi Climat et Résilience en matière d’artificialisation des sols.

Stimulée par la croissance continue du e-commerce, elle-même à l’origine de la hausse exponentielle de colis expédiés par les enseignes, la filière logistique va devoir développer son offre pour absorber un flux d’activité promis à une nouvelle accélération : pour s’aligner sur les besoins du marché, la superficie nécessaire au traitement des commandes et au stockage des colis devrait, selon l’Afilog, augmenter à l’horizon 2030 dans les mêmes proportions qu’entre 2010 et 2020. Un chiffre est avancé : un volume supplémentaire équivalent à 16 millions m² d’espaces dédiés à l’entreposage seraient aptes à répondre dans de bonnes conditions à l’ampleur de la demande.

Que dit la Loi sur l’artificialisation des sols ?

Gros bémol : entre ces deux périodes, les données juridiques ne sont plus les mêmes. 2021, date à laquelle la loi Climat et Résilience a été votée (le 22 août très précisément), fait en effet figure de césure. Le texte fixe un objectif visant à stopper d’ici 2050 la quantité nette de surfaces artificialisées, mesure qui, de fait, sera surtout valable en périphérie des villes, là où les possibilités foncières existent encore. Un première étape intermédiaire s’appliquera jusqu’en 2031, décennie à l’issue de laquelle le rythme de consommation d’espace devra avoir été divisé par deux.

Pour rappel, l’artificialisation mentionnée par le législateur rejoint la définition officielle de l’Insee qui parle de la « transformation d’un sol à caractère agricole, naturel ou forestier par des actions d’aménagements, pouvant entraîner son imperméabilisation totale ou partielle ».

Bâtir sur des friches

Un des deux décrets d’application publiés en avril 2022 précise quels types de surfaces pourront être bâtis et/ réaménagés pour accueillir un entrepôt logistique, en raison de leur degré d’artificialisation préalable. Seront ainsi concernées les emprises « à usage résidentiel, de production secondaire ou tertiaire, ou d’infrastructures notamment de transport logistique, dont les sols sont couverts par une végétation herbacée, y compris si ces surfaces sont en chantier ou sont en état d’abandon ».

Les données issues de Teruti-Lucas montrent que l’immobilier logistique représente moins de 1% des surfaces artificialisées en France (0,78% très exactement) et 0,98 % de la superficie bâtie. En l’état, c’est peu, mais face à la hausse des besoins prévus au cours des prochaines années, l’Afilog et ses membres se sont engagés avec l’Etat sur une charte de l’immobilier logistique. Les signataires promettent notamment de construire nouveaux entrepôts sur les terrains en friche, non ciblés par la Loi Climat & Résilience (environ 100 000 hectares aujourd’hui). Sous réserve, indique l’Afilog, qu’ils présentent des « caractéristiques équivalentes » au site initialement prévu.